ΞΕΠΟΥΛΑΝΕ ΕΞΟΧΙΚΕΣ ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ

Η ποιότητα της υπαίθρου θα ήταν αναμφισβήτητα καλύτερη, εάν αντί των  εξοχικών κατοικιών  υπήρχε το ξενοδοχείο ως κατάλυμα και ως αφετηρία για  εξορμήσεις στη φύση…Η σχέση εξοχικής κατοικίας και ξενοδοχείου είναι ανάλογη με τη σχέση ΙΧ και Μέσων Μαζικής Μεταφοράς : όπως η ενίσχυση του ΙΧιδισμού μειώνει τη χρήση των ΜΜΜ και προκαλεί δυσλειτουργίες στον κυκλοφοριακό χώρο και στην ποιότητα ζωής των πόλεων, έτσι και η επέκταση  της εξοχικής κατοικίας απαρτιώνει την ύπαιθρο , τραυματίζει την αισθητική ποιότητα των τοπίων της και αποβαίνει εις βάρος της Ξενοδοχίας…

Από την εποχή της ΝΕΑΣ ΟΙΚΟΛΟΓΙΑΣ (πρώτο μισό της δεκαετίας του 80), τυχαίνει να είμαι διακηρυγμένος φίλος του ξενοδοχείου και επικριτής της εξοχικής κατοικίας, ιδιαίτερα μάλιστα αυτής που  διαχέεται  άναρχα και ασυνάρτητα στο χώρο.  Όμως αυτό είναι ένα θέμα : Και άλλο θέμα είναι το κατά πόσο κάποιοι καταβυθίζουν τις αξίες της εξοχικής κατοικίας ΑΝΟΙΓΟΝΤΑΣ ΤΟ ΔΡΟΜΟ ΣΕ ΚΑΠΟΙΟΥΣ  ΑΛΛΟΥΣ ΝΑ ΑΓΟΡΑΣΟΥΝ ΚΟΨΟΧΡΟΝΙΑ τις εξοχικές κατοικίες που αδυνατούν να συντηρήσουν οι ιδιοκτήτες τους…

Όσοι αγαπούν αυτή τη χώρα, με όλες τις μακακίες και σαχλαμάρες της, ας διαβάσουν (ή μάλλον ας ρουφήξουν…) το παρακάτω άρθρο του ΒΑΣΙΛΗ  Σ. ΚΑΝΕΛΗ από τον δικτυακό τόπο  http://www.greekarchitects.gr/gr/ Το άρθρο σημειώνει, μεταξύ άλλων , ότι «πρόσφατα η ψηφιακή έκδοση του γερμανικού περιοδικού Der Spiegel δημοσίευσε άρθρο με τίτλο: «Ζώντας σαν Θεός στην Ελλάδα» αναφερόμενο στις ιδιαίτερα ανταγωνιστικές τιμές για εξοχικά σε σύγκριση με άλλες μεσογειακές χώρες»…...



 

 

 Η αδυναμία χιλιάδων Ελλήνων να συντηρήσουν δεύτερα σπίτια αλλά και το μόνιμο «χαράτσι» στα ακίνητα που έρχεται μέσω του Ενιαίου Φόρου, προκαλεί υπερπροσφορά κατοικιών στους δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς. Η Ελλάδα τους τελευταίους μήνες έχει «κρεμαστεί» στα διεθνή και ελληνικά site πώλησης ακινήτων και οι προσφορές δεν έχουν προηγούμενο. Ανάλογα με την επιφάνεια του σπιτιού, αλλά και την περιοχή οι τιμές έχουν υποχωρήσει από 20% έως και 50% κάνοντας την ελληνική αγορά ιδιαίτερα ελκυστική για τους ξένους.

Είναι χαρακτηριστικό ότι μεγάλα ειδησιογραφικά πρακτορεία και εφημερίδες κάνουν συχνά εκτενή ρεπορτάζ για την παραθεριστική κατοικία στην Ελλάδα, τις μεγάλες επενδυτικές ευκαιρίες, τις προσφορές ανά περιοχή. Πρόσφατα η ψηφιακή έκδοση του γερμανικού περιοδικού Der Spiegel δημοσίευσε άρθρο με τίτλο: «Ζώντας σαν Θεός στην Ελλάδα» αναφερόμενο στις ιδιαίτερα ανταγωνιστικές τιμές για εξοχικά σε σύγκριση με άλλες μεσογειακές χώρες.

Όπως αναφέρει το περιοδικό, μεσιτικές εταιρείες που δραστηριοποιούνται στην Ελλάδα διαθέτουν στα δημοφιλέστερα νησιά όπως η Ρόδος, η Σαντορίνη, η Κέρκυρα και η Σύμη πολλές εξοχικές κατοικίες προς πώληση. Πολλές φορές πρόκειται για πολυτελή σπίτια με μοναδική θέα στη θάλασσα που πωλούνται όσο ... όσο. Το περιοδικό αναφέρει επίσης ότι με τη νέα νομοθεσία που απαγορεύει την πώληση ακινήτων που είναι αυθαίρετα, εξασφαλίζονται οι ξένοι αγοραστές από ενδεχόμενους κινδύνους στο μέλλον. Βέβαια, συστήνεται η πρόσληψη ενός ξενόγλωσσου δικηγόρου ή συμβολαιογράφου ειδικά για περιοχές που δεν έχουν ενταχθεί στο σχέδιο πόλης.

Πτώση στα μεγάλα
Οι περιπτώσεις όπου τα εξοχικά πωλούνται σε εξαιρετικά χαμηλές τιμές είναι πλέον ο κανόνας και όχι η εξαίρεση. Οι αλλοδαποί αγοραστές μπορούν να βρουν σπίτια όλων των ειδών και για όλα τα βαλάντια. Από διαμερίσματα των 2 δωματίων με κόστος κάτω από 100.000 ευρώ μέχρι πολυτελείς βίλες πάνω από 1 εκατ. ευρώ.

Ειδικά για τα μεγάλα ακίνητα οι τιμές που ζητούνται προκαλούν έκπληξη, αν σκεφτεί κανείς ότι μέχρι το 2009 ήταν εξωπραγματικές.

Σύμφωνα με μεσίτες της περιφέρειας, η προσφορά εξοχικών κατοικιών αυξάνεται διαρκώς ενώ το τελευταίο δίμηνο, εξαιτίας της συζήτησης που γίνεται για τον Ενιαίο Φόρο Ακινήτων και στα αγροτεμάχια, παρατηρείται το φαινόμενο του «ξεπουλήματος» και σε γη. Κυρίως οικόπεδα σε περιοχές με υψηλή αντικειμενική αξία τα οποία δύσκολα θα μπορέσουν να αξιοποιηθούν αλλά παρ' όλα αυτά θα επιβαρυνθούν με το νέο φόρο.

Οι ιδιοκτήτες πουλάνε ακόμη και χωράφια σε εκτός σχεδίου περιοχές σε ένα σκηνικό που θυμίζει «μεγάλο παζάρι» αφού οι πωλητές ρίχνουν τις τιμές αλλά οι αγοραστές δεν δελεάζονται.

Σύμφωνα με εκτιμήσεις, υπάρχουν 3.000 - 3.500 απούλητα εξοχικά στην Πάρο, στην Μύκονο πάνω από 2.000 εξοχικά, στη Σαντορίνη 1.500 ... 2.000, στην Κέρκυρα 3.000 - 4.000 εξοχικές κατοικίες. Επίσης, στην Κρήτη πάνω από 5.000 απούλητα σπίτια και στη Ρόδο, Κάρπαθο και Κω 2-3 χιλιάδες.

Σύμφωνα με πληροφορίες, υπάρχουν πολλοί ξένοι που έχουν βάλει στο μικροσκόπιο ακίνητα στην Ελλάδα, ωστόσο, περιμένουν νέα πτώση τιμών κατά 10%-20% μέσα στο 2013. Αλλωστε, στην παρούσα φάση έχουν το «πάνω χέρι» στις διαπραγματεύσεις. Μηδενικό είναι το ενδιαφέρον από Ελληνες αγοραστές και η ζήτηση έχει πέσει ακόμη και 80%.

Αναφορικά με το προφίλ των πωλητών εξοχικών, κατά κύριο λόγο ανήκουν στη μεσαία τάξη, πολίτες που αγόρασαν τα προηγούμενα χρόνια ακίνητα αξίας από 50 έως 200 χιλιάδες ευρώ και αδυνατούν να τα συντηρήσουν αφού τα εισοδήματά τους έχουν καταρρεύσει. Υπάρχει, ωστόσο, μεγάλο αριθμός εξοχικών που πωλείται από 300.000 έως 1 εκατ. ευρώ αλλά και πάρα πολλά πανάκριβα σπίτια, βίλες και μεζονέτες σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς με τιμή πώλησης πάνω από 2 εκατ. ευρώ και τα οποία απευθύνονται κυρίως σε ξένους αγοραστές ή πολίτες με υψηλά βαλάντια. Πρόκειται για σπίτια επωνύμων, επιχειρηματιών που κατέρρευσαν από την κρίση, ηθοποιών και τραγουδιστών που αγόρασαν την εποχή της μεγάλης χλιδής αλλά τώρα δεν βρίσκονται σε καλή οικονομική κατάσταση.

Το προφίλ των υποψηφίων επενδυτών είναι διαφορετικό, ανάλογα με την περιοχή και το ακίνητο. Για παράδειγμα, οι Ρώσοι ενδιαφέρονται για εξοχικά στη Χαλκιδική, τη Ρόδο και την Κρήτη. Πάνω από 7 στους 10 αναζητούν σπίτια έως 150 χιλ. ευρώ ενώ είναι μύθος ότι θέλουν να αγοράσουν μεγάλες περιουσίες πάνω από 1 εκατ. ευρώ.

Οι Γερμανοί αγοράζουν κυρίως στην Πελοπόννησο, τις Κυκλάδες και την Κρήτη όπου μεγάλος αριθμός διαθέτει εξοχικές κατοικίες από 50 έως 120 τ.μ. Οι Βρετανοί αγοράζουν στην Κρήτη και τα Επτάνησα, όπως και οι Ιταλοί. Ωστόσο, οι δύο τελευταίες κατηγορίες έχουν γίνει και... πωλητές. Δηλαδή πουλάνε κι αυτοί τα ακίνητά τους στην Ελλάδα καθώς η κρίση έχει επεκταθεί σε όλη την Ευρώπη, πλην της Γερμανίας.

Σύμφωνα, πάντως, με τις εκτιμήσεις των ειδικών, η ζήτηση και οι αγοραπωλησίες θα αυξηθούν αφού η αγορά θα πιάσει «πάτο» και οι τιμές θα καταστούν εξωφρενικά χαμηλές. Επίσης, αναμένεται να βοηθήσει σημαντικά και η δυνατότητα χορήγησης βίζας πενταετούς διάρκειας για όσους αγοράσουν ακίνητο πάνω από 300.000 ευρώ. Το πλαφόν που τίθεται, πάντως, αποκλείει μια μεγάλη μερίδα αγοραστών κυρίως από Ρωσία και Γερμανία, αλλά βάζει στο παιχνίδι Αμερικανούς και κυρίως Αραβες που μπορούν να ξοδέψουν χρήματα για ένα σπίτι με... μπαλκόνι στις ελληνικές θάλασσες.

Αναφορικά με τις περιοχές και τα ακίνητα που έχουν πληγεί περισσότερο, ο κανόνας είναι ένας: Οσο πιο ακριβή ήταν η περιοχή κι όσο πιο μεγάλο το ακίνητο, τόσο μεγαλύτερη η «βουτιά» στη ζήτηση και τις τιμές. Ειδικά οι κατοικίες με επιφάνεια πάνω από 200 τ.μ. μένουν στα αζήτητα για πάρα πολλούς μήνες. Μύκονος, Σαντορίνη, Χαλκιδική, Πάρος, Ρόδος, Κρήτη, Κέρκυρα, Κεφαλονιά, Πελοπόννησος, παράλια της Ηπείρου και Ανατολικό Αιγαίο είναι κατά σειρά οι περιοχές με τη μεγαλύτερη κρίση. Κατά μέσο όρο η πτώση των τιμών σε μια πενταετία κυμαίνεται από 10% έως 40%, ωστόσο, έχουν καταγραφεί και «εκπτώσεις» της τάξης του 50%-60%.

Φόβοι λόγω φόρων
Ο μόνιμος φόρος στα ακίνητα, η φορολογική επιβάρυνση και των αγροτεμαχίων, η δυσκολία συντήρησης των εξοχικών και φυσικά η υπερπροσφορά είναι οι βασικές αιτίες του μεγάλου ξεπουλήματος που παρατηρείται. Όπως τονίζουν ειδικοί της αγοράς, ο μόνιμος Ενιαίος Φόρος Ακινήτων αποτελεί τη χαριστική βολή στους έχοντες σπίτια ή οικόπεδα στην επαρχία. Αλλωστε, η φοροκαταιγίδα στα ακίνητα έχει βαρύνει έτσι κι αλλιώς το σκηνικό στην αγορά ακινήτων με τους ιδιοκτήτες να βγάζουν στα σφυρί την περιουσία που δεν τους φέρνει έσοδα. Εξοχικά που χρησιμοποιούνται για ένα μήνα το χρόνο, κλειστά σπίτια στα χωριά, αγροτεμάχια, που δεν καλλιεργούνται και οικόπεδα ακόμη και μέσα σε αστικές περιοχές έχουν μπει στο «καλάθι» και αναζητούν αγοραστές. Μάλιστα, όπως αναφέρουν οι κτηματομεσίτες, η φετινή χρονιά θα είναι η χειρότερη για την αγορά εξοχικής κατοικίας και για τα αγροτεμάχια καθώς πολλοί φοβούνται ότι η ένταξη όλης της χώρας στο σύστημα αντικειμενικών αξιών θα εκτινάξει στα ύψη της επιβαρύνσεις. Κυρίως τον Ενιαίο Φόρο Ακινήτων, ο οποίος θα ξεκινήσει να εφαρμόζεται μέσα στη χρονιά.